売却に関するあらゆる質問とその回答
FAQ
不動産売却には様々な疑問や不安がつきものであり、そんな売主様の声に応えるための情報提供の場となっています。査定の方法や契約の流れ、売却活動の進め方、費用や税金に関することなど、幅広いテーマに関する質問とその答えを詳しく解説しております。初めての方でも、安心して不動産売却を進められるような内容も掲載しているため、信頼のおける情報源としてご活用いただけます。
不動産売却Q&A
- 売却を依頼するとお金がかかりますか？
- 売却をご依頼いただいた段階では、費用は一切かかりません。
また、もしも成約に至らなかった場合は、一切費用はかかりません。
- 広告宣伝にかかる費用や、ホームページへの物件掲載料は必要でしょうか？
- 成約に至った場合も、成約に至らなかった場合も、広告宣伝費や物件掲載料などは一切かかりませんので、どうぞご安心ください。
- 居住中でも売却可能ですか？
- もちろん売却可能です。
居住用不動産の場合は、居住中に売却活動を始めるケースが多くなります。
内覧の際は、事前に売主様のご都合をお伺いいたします。
- 物件査定はどのようなことを行うのですか？
- 物件査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定では、現地調査を行うことなく、周辺相場、取引事例などによって所有不動産の価格を査定します。
スピーディに査定価格をお伝えできますが、あくまでも目安の価格となります。
訪問査定は、実際に現地調査を行って、室内、付帯設備の状態などを細部まで確認するとともに、役所調査、権利関係の調査等も行い、精度の高い査定価格を算出いたします。
- 査定価格が算出されるまでに、どのくらい時間がかかりますか？
- 机上査定では、周辺相場、直近の取引事例などから査定価格を導き出すものですので、数時間あれば口頭での返答は可能でございます。
訪問査定は、実際に現地調査、役所調査が必要となりますので、査定書をお出しするまでには、数日お時間をいただくこととなります。
- 売出価格はどのように決めるのでしょうか？
- 最終的には不動産会社が提示する「査定価格」をベースにして、売主様に「売出価格」をお決めいただくケースが一般的です。
ただし、最近では買主様側もインターネットを活用して物件情報を検索し、周辺相場のデータをお持ちのケースがほとんどです。
担当エージェントと十分ご相談の上で、ご自身でも納得できる売出価格を設定してください。
- 売却にかかる諸費用はどのようなものがありますか？
- 売却にかかる主な諸費用は、仲介手数料・売買契約書に貼る印紙代・譲渡税・登記費用・司法書士への報酬・引越し費用の6つとなります。
譲渡税は、売却益が出た場合に課税される税金のことで、控除制度があります。
このほか、敷地の境界がはっきりせず境界標設置が必要な場合には境界設置費用・測量費用がかかり、土地を更地で引き渡す場合には建物解体費用などが発生します。
- 買い替えなのですが、仮住まいは必要でしょうか？
- 買い替えの場合、売却を優先する場合と購入を優先する場合がございますが、実際には売却を優先するケースが一般的です。
その際は、仮住まいが必要となる場合もありますが、短期間であれば、決済完了後、買主様から引渡し猶予をいただく場合もございます。
お客様に最適な買い替えプランをご提案いたしますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
- 売却代金はいつの時点で受け取れますか？
- 一般的には、契約時に手付金として売買代金の5～10％程度、引渡し時には買主様の住宅ローン融資実行と同時に残代金全額を受け取れます。
契約から引渡しまでの期間は、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、調整いたします。
- 隣地境界が見当たらないのですが、どうすればよいでしょうか？
- 不動産売却にあたり、隣地境界の確認はとても重要です。
はっきりしない場合は、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要がございます。
境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となりますので、事前にご相談くださいませ。
- リフォームはした方がよいでしょうか？
- リフォームをすることで、印象が良くなり早期売却が実現することもございます。
ただし、買主様の好みの問題もありますので、傷んだクロス・襖・障子を補修する程度にとどめておく方が無難と思われます。
- エアコンに不具合があるのですが、事前に修理が必要ですか？
- 契約までに、「設備表」にてエアコンなどの付帯設備の状況を買主様に確認していただくことになります。
買主様との協議によって、現状のままで引き渡すか、撤去するか決めることになります。
- 共有名義の不動産でも売却することは可能ですか？
- 共有者全員が売却に同意すれば売却できます。
売買契約の締結や登記手続き書類への署名捺印は、原則として本人が行う必要があり、実印や印鑑証明書などは、それぞれの名義人にご用意いただく必要があります。
- 売却した場合も確定申告は必要でしょうか？
- サラリーマンの方であっても、売却した年の翌年に、確定申告をしなければなりません。
申告手続きは税理士に依頼もできますが、ご本人でも十分可能だと思います。
各税務署で確定申告書の書き方について、無料相談を実施しておりますので、お問い合わせください。
- オープンハウスとは何ですか？
- 土・日曜日などに売出物件を一般の方に公開し、来訪されたお客様に内覧していただけるイベントです。
現在居住中の物件は不動産業者と売主様で日時を決め、事前に買主様とご相談の上、ご覧いただけます。
- 仲介手数料はどれくらいでしょうか？
- 一戸建てやマンションを売買する際は媒介業者に仲介手数料を支払います。
契約金額の3％+6万円が上限と定められております。
買主様にとっては情報の提供や物件調査、ローン手続等の代行などへの対価に充てられ、売主様にとっては買主様を探してもらうための販売営業活動・オープンハウス・広告宣伝費などに充てられます。
- 媒介契約とは何ですか？
- お住まいを売却する事を決められたら、不動産会社に売却を依頼するために「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」には3種類あり、いずれも契約期間は3ヶ月以内ですが、依頼者様とのご相談により更新も可能です。
【専属専任媒介契約】
決まった不動産業者にのみ仲介を依頼する契約を指します。
他の不動産業者に重ねて依頼することはできません。
不動産業者は売主に対し、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
また売主は、自身で購入希望者を見つけることはできません。
【専任媒介契約】
「専属専任媒介契約」と同様に、決まった不動産業者にのみ仲介を依頼する契約ですが、売主は自ら直接購入希望者を見つけることも可能です。
不動産業者は売主に対し、2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
【一般媒介契約】
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
売主も自ら購入希望者を見つけることが可能です。
不動産業者は売主に対し、報告義務はありません。
- 所有権移転登記とは何ですか？
- 家を売却する場合、登記を済ませて手続きが完了いたします。
不動産の登記には、建物・土地の所有権を売買代金の受領により、売主から買主へ移す「所有権移転登記」などがございます。
- 抵当権抹消とは何ですか？
- 売買物件に住宅ローン等を利用し、抵当権が設定されている場合、購入者は融資を受けたり、所有権移転ができないケースがあります。
そのため、所有権移転と同時に抵当権を抹消する必要がございます。
売主様は買主様より受領する残代金から金融機関へ住宅ローン残額を返済し、抵当権抹消書類を受け取ります。
書類は司法書士が預かり、抹消登記申請をいたします。
- 不動産の売買契約を締結したのですが、解除はできないのでしょうか？
- 通常、契約は守らなければいけませんが、この場合、手付金を放棄すれば解約可能です。
買主様の方が解約されたい時はこの手付金を放棄し、売主様の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
「手付流し、倍返し」とも呼ばれております。
- 不要な家具を売る際、全部処分しないとダメでしょうか？
- 不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則となります。
このため、不要品の処分は売主様の負担となります。
処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法はいかがでしょうか？
また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要がございます。
- 売却した年の固定資産税はどうなりますか？
- 固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されるため、売却後も翌年に納税通知書が届くケースがあります。
納税通知書に記載された金額は、売主様が納付する必要があります。
ただし、引渡し日を基準として日割り計算された金額を事前に買主様から頂戴します。
